¿Están de moda los centros comerciales B? Un vistazo al sorprendente cambio en la inversión minorista

• Personal de T-ROC
• 18 de febrero de 2026
• 4 minutos de lectura

Durante años, la narrativa en torno al comercio minorista estadounidense se centraba en dos mercados: los prósperos centros comerciales "A" (centros de lujo con gran afluencia de público) y los centros comerciales "C", destinados a la demolición. Sin embargo, a medida que nos acercamos a 2025, está surgiendo una nueva tendencia. Grandes actores como Simon Property Group y Walmart están dirigiendo su mirada y su capital hacia los centros comerciales “B”, a menudo ignorados.

Pero ¿qué impulsa este repentino interés en los centros comerciales de nivel medio? ¿Podrán estas inversiones sobrevivir al continuo declive de los grandes almacenes tradicionales?

Definición del centro comercial “B”

Para comprender el cambio de inversión, primero debemos definir el panorama. Tradicionalmente, el sector minorista clasifica los centros comerciales según la productividad de las ventas y la ocupación:

• Un centro comercial: Destinos de primer nivel con ventas sólidas (que a menudo superan los $500–$800 por pie cuadrado) e inquilinos de primer nivel.

• Centros comerciales B: Los artistas de rendimiento medio, que suelen generar alrededor de $ 300 por pie cuadrado con ocupación media y quizás una o dos vacantes ancla.

• Centros comerciales C: Activos de bajo rendimiento con altas tasas de vacancia y mantenimiento diferido.

Según los analistas de Green Street, actualmente hay aproximadamente 300 centros comerciales B operando en los EE. UU. Si bien muchos anteriormente eran ignorados, ahora se están convirtiendo en la primera línea de las estrategias Reurbanización del centro comercial B.

¿Por qué ahora? La escasez de espacio de calidad

El principal impulsor de esta revitalización no es solo la nostalgia, sino la falta de opciones. A pesar de los cierres de tiendas de alto perfil, la tasa general de desocupación en el comercio minorista estadounidense se mantiene notablemente baja, rondando ligeramente por encima de... 4%.

Los minoristas que buscan expandirse se están dando cuenta de que los centros comerciales A están al límite de su capacidad. Esto genera un efecto de contagio, ya que los propietarios pueden aumentar sus contratos de arrendamiento en los centros comerciales B para captar marcas que necesitan una presencia física pero que no están disponibles en los centros premium. Como señaló recientemente David Simon, director ejecutivo de Simon Property Group, la compañía está cambiando de un enfoque exclusivo en los centros comerciales A a un programa de crecimiento significativo para los centros comerciales B en 2025 y 2026.

Estudios de caso: De Pittsburgh a Long Island

Dos grandes proyectos ponen de relieve los diferentes caminos Reurbanización del centro comercial B puede tomar:

1. La renovación cosmética: Smith Haven Mall

Simon Property Group inicia su programa de nivel B en el centro comercial Smith Haven de Long Island. Este enfoque se centra en el modelo de "renovación":

• Pisos y accesorios interiores actualizados.

• Nuevo paisajismo y señalización renovada.

• Un patio de comidas remodelado.

• Atraer a “mini-anclas” modernas como Zara y Sur la Mesa.

2. La transformación de uso mixto: Monroeville Mall

El enfoque de Walmart en el área de Pittsburgh es más radical. En colaboración con Cypress Equities, buscan transformar el centro comercial Monroeville en un espacio de uso mixto. Esta visión integra el comercio minorista con espacios residenciales, hoteleros y de oficinas, convirtiendo así un centro comercial en un barrio.

El mayor obstáculo: el dilema del ancla

A pesar de la afluencia de efectivo, persiste una gran sombra: los grandes almacenes. Históricamente, los centros comerciales se construían en torno al modelo "ancla": compra un Macy's o un JC Penney, y el tráfico te seguirá.

Hoy en día, la afluencia de clientes a los grandes almacenes se ha reducido casi un tercio en comparación con los niveles prepandemia. Cuando estos grandes almacenes se van, dejan tras de sí "espacios cavernosos" que son difíciles y costosos de llenar. Si bien se están instalando grandes almacenes no tradicionales como consultorios médicos, gimnasios y supermercados, los expertos advierten que estos inquilinos no siempre impulsan las compras cruzadas hacia las boutiques más pequeñas del centro comercial.

El cálculo del riesgo frente a la recompensa

Invertir en centros comerciales B no es para los débiles de corazón. Las tasas de capitalización para los centros comerciales B se sitúan entre 13 % y 17 % , significativamente más alto que el 5.5% Se observa en centros comerciales de primer nivel. Esto indica un perfil de riesgo mucho mayor.

El éxito depende de:

• Lugar: ¿Está el centro comercial en una zona suburbana en crecimiento?

• Mezcla de inquilinos: ¿Puede el propietario atraer marcas “emergentes” en lugar de sólo tiendas de descuento?

• Los gastos de capital: ¿El propietario tendrá el valor para afrontar el enorme coste que supone el reposicionamiento?

Conclusión: Un nuevo capítulo para el centro comercial estadounidense

El "centro comercial B" ya no es solo un punto intermedio entre el lujo y la obsolescencia. Para inversores y minoristas astutos, estos centros representan una oportunidad para captar cuota de mercado en un entorno con limitaciones de espacio. Ya sea mediante renovaciones estéticas o transformaciones totales de uso mixto, el objetivo sigue siendo el mismo: evolucionar para adaptarse a la forma de comprar en Estados Unidos hoy en día.